Le ratio Prêt/Valeur (RPV)
Pourquoi le ratio Prêt/Valeur (RPV) est-il un critère essentiel pour le financement de mon logement ?
Le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien en garantie (RPV) est un ratio important pour les banques lorsqu’elles traitent une demande de crédit. Ce ratio fournit des informations sur l’importance du risque de crédit pour la banque.
Son calcul est un pourcentage qui indique la proportion entre la valeur du bien proposée en garantie et le montant du prêt hypothécaire requis auprès des banques.
Exemple
A titre d‘exemple, un ratio prêt/valeur de 100 % signifie que l‘emprunt finance 100 % de la valeur du bien immobilier. Si les emprunteurs ne paient que les frais d’acquisition liés à l’achat d’un bien immobilier, la banque couvrira 100 % du prêt émis contre une garantie, généralement une inscription hypothécaire, ou hypothèque, sur la propriété financée.
Plus ce ratio est bas, plus le risque de la banque est faible. Si un acheteur peut payer les frais d’acquisition et 10 % du prix d’achat, le ratio prêt/valeur est de 90 %.
Dans la plupart des cas, la valeur du bien est égale au prix d’acquisition convenu. Mais l’évaluation du risque bancaire peut également inclure l’expertise de l‘évaluation du bien immobilier afin de comparer le prix d’acquisition déclaré avec son estimation de la valeur marchande de l’actif. Les principaux facteurs influençant la valeur du bien sont sa localisation, la surface habitable, les places de parking, la nature des dernières rénovations et la performance énergétique actuelle.
Exemple
A titre d‘exemple, un ratio prêt/valeur de 100 % signifie que l‘emprunt finance 100 % de la valeur du bien immobilier. Si les emprunteurs ne paient que les frais d’acquisition liés à l’achat d’un bien immobilier, la banque couvrira 100 % du prêt émis contre une garantie, généralement une inscription hypothécaire, ou hypothèque, sur la propriété financée.
Plus ce ratio est bas, plus le risque de la banque est faible. Si un acheteur peut payer les frais d’acquisition et 10 % du prix d’achat, le ratio prêt/valeur est de 90 %.
Dans la plupart des cas, la valeur du bien est égale au prix d’acquisition convenu. Mais l’évaluation du risque bancaire peut également inclure l’expertise de l‘évaluation du bien immobilier afin de comparer le prix d’acquisition déclaré avec son estimation de la valeur marchande de l’actif. Les principaux facteurs influençant la valeur du bien sont sa localisation, la surface habitable, les places de parking, la nature des dernières rénovations et la performance énergétique actuelle.
Réglementations bancaires
La Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) limite le ratio de financement des biens immobiliers selon les critères ci-dessous en fonction du projet immobilier de l’acquéreur. Chaque banque applique ses critères d’évaluation en matière de ratio de financement et peut conditionner son acceptation du ratio prêt/valeur maximal, sans dépasser la limite supérieure de 100 %.
Primo-accédants d'une résidence principale :
Second-accédants d‘une résidence principale :
Toute personne qui n’est plus considérée comme primo-accédant et qui achète encore le projet à des fins résidentielles, par exemple pour passer d’un appartement à une maison, un apport complémentaire en fonds propres sera nécessaire. Dans ce cas, les acheteurs peuvent emprunter jusqu’à 90 % de la valeur du bien. Ils doivent donc payer au moins 10 % du prix d’acquisition, hors frais d’acquisition, de leur épargne pour respecter un ratio prêt/valeur maximum de 90 %.
Résidence secondaire et Investissement locatif :
Toute personne qui acquiert une résidence secondaire ou qui investit dans un bien immobilier pour en tirer un revenu locatif. Il faut dès lors respecter un ratio Prêt/Valeur maximum de 80 %.
Ainsi, les futurs propriétaires d’une résidence secondaire et les investisseurs devront payer sur leurs fonds propres au moins 20 % du prix d’achat, hors frais d’acquisition. Les banques peuvent également financer une résidence secondaire, c’est-à-dire une propriété de vacances située en dehors du Luxembourg. La limite de 80 % n’étant qu’un maximum, certaines banques peuvent requérir un apport en fonds propres plus élevé.
| Ratio Prêt / Valeur (RPV) | Résidence Principale | Seconde Résidence / Bien locative |
|---|---|---|
| Primo-accédants | Jusqu’à 100% | Jusqu’à 90% |
| Second-accédants | Jusqu’à 80% | Jusqu’à 80% |
Les primo-accédants au Luxembourg peuvent emprunter jusqu’à 100 %. Si le bien est acquis conjointement, si l’un des acheteurs est déjà propriétaire d’un bien immobilier au Luxembourg, les acheteurs ne peuvent être considérés comme primo-accédants. Les règles en matière de ratio prêt/valeur sont plus strictes pour l’achat d’une résidence principale par des second-acquérants et pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
Impacts des rénovations sur le ratio Prêt/Valeur
Les rénovations peuvent avoir un impact sur la valeur marchande du bien, et donc sur le ratio Prêt/Valeur. Les banques font une distinction entre les rénovations qui augmentent la valeur et celles qui la maintiennent.
On parle de rénovations valorisantes lorsque, par exemple, la surface habitable est augmentée par l’aménagement des combles ou que l’efficacité énergétique est améliorée par de nouvelles fenêtres ou une meilleure isolation thermique.
Les rénovations ou modernisations de préservation de la valeur sont celles qui doivent être effectuées régulièrement pour maintenir la valeur du bien. C’est le cas, par exemple, du remplacement des équipements de la salle de bain, du nouveau carrelage, du nouveau revêtement de sol, etc.
Les rénovations coûteuses n’augmentent pas nécessairement la valeur du bien. Si la cuisine fonctionnelle existante est remplacée par une nouvelle cuisine haut de gamme, elle peut constituer un avantage attrayant au moment de la vente du bien. Mais si la banque doit forcer la vente de l’appartement ou de la maison, la valeur de cette rénovation ne sera probablement pas reflétée dans le prix d’adjudication.
Dans le cas d’une rénovation financée par la banque, le ratio prêt/valeur doit inclure un maximum de 80 % des coûts de rénovation. Les 20 % restants doivent être couverts par les acheteurs sur base de de fonds propres supplémentaires, si le ratio prêt/valeur initial du prix d’achat est déjà de 100 %.
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) n’étant pas une composante de la valeur, seuls les matériaux et la main-d’œuvre peuvent être financés.
En conclusion, plus le ratio prêt/valeur est faible, plus le risque pour la banque est limité. Un RPV plus faible est également un facteur important dans la négociation des taux d’intérêt.
fidem. se chargera volontiers de ces négociations pour vous, afin que vous puissiez bénéficier des meilleures conditions pour votre projet immobilier !
KEY TAKEAWAYS
Die wichtigsten Erkenntnisse warum Sie fidem. als Ihren Kreditvermittler wählen sollten
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